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房屋二次抵押贷款办理流程

 

                   房屋二次抵押贷款办理流程
     
    房屋二次抵押贷款流程,办理房产二次抵押,唤醒自己沉睡的财产,以解自己手头缺“活钱”的燃眉之急。近日,不少市民来到浙江攀远律师事务所,咨询有关房屋二次抵押的问题,询问在法律上二次抵押是否有依据?已在银行办理抵押贷款的房子可否再办理二次抵押?
    浙江攀远律师事务所主任颜贻泼介绍,房屋二次抵押贷款流程相对来说比较复杂,房产二次抵押,简单来说就是将已办理抵押贷款的房产再次抵押给他人。我国《物权法》第199条对此作出了规定:同一财产向两个以上债权人抵押的,拍卖、变卖抵押财产所得的价款依照下列规定清偿:(一)抵押权已登记的,按照登记的先后顺序清偿;顺序相同的,按照债权比例清偿;(二)抵押权已登记的先于未登记的受偿;(三)抵押权未登记的,按照债权比例清偿。这即是说,即使你曾将自己所有的房子抵押给银行并办理了抵押登记手续,仍然可以将该房屋抵押登记给他人用于融资,只是在抵押财产被拍卖、变卖时,在清偿顺序上有所不同而已。
    另据了解,2011年12月16日,温州市政府出台《加强房地产等财产抵(质)押登记管理工作暂行办法》。2012年3月29日,温州市出台《加强房地产等财产抵(质)押登记管理工作补充规定》。这些规定从地方政府层面对二次抵押进行了规范。
    罗骏是一家服装企业的老板,不久前,原本与他有过合作的供应商在以七折的价格销售一批面料,这让罗骏兴奋不已。他立即向对方表达了购买意向,却被告知必须在2周内付清款项。由于公司现金流不足,罗骏必须贷款。
    理财周刊2012年11月19日报道在朋友提醒下,罗骏试着用厂房抵押的形式向银行申请贷款。“没想到这办法还真管用了。”由于厂房是罗骏多年前购置下来的,而非租用,所以银行很快接受了他的抵押贷款申请,为公司提供了80万元贷款,加上可支配的流动资金,他顺利购下了这批面料。
    房产抵押方便企业贷款
    毋庸置疑,房屋二次抵押贷款流程相对比较复杂,房产抵押贷款是中小企业获得贷款最为方便的一种渠道,基本上,各家银行都可以提供这一融资方式。由于目前中小企业中,有房产的占据了多数,也使得这一方式更具可行性。
房产抵押贷款对房产的属性界定非常宽泛,既包括了营业用房、办公用房,如商铺、写字楼、宾馆酒店等,也包括住宅。因此,在银行的房产抵押贷款产品中只要没有特别注明是商用房抵押贷款,那么即使企业所使用的经营或办公用房是租赁的,只要企业主有个人房产,也可以作为抵押物为企业申请贷款。
    对很多小企业主来说是十分有利的。因为很多老板的个人资产和企业资产往往划分不明,企业的账目报表并不规范,甚至一些老板为了合理避税的目的,会造成企业资产比实际少的情况,而这些都可能给融资制造麻烦。
据银行信贷员介绍,不少小企业主的财务报表都很“难看”,但深入实地考察,却会发现情况要好于报表所呈现的,企业的资产很可能隐藏在报表以外。在这种情况下,如果企业使用房产抵押的方式申请贷款,成功率要高出很多,在审核时往往可以“加分”不少。
    二次抵押房贷并非不可行
    实际上,像睿元这种情况,也属于二次抵押的一种,据了解,目前银行真正可行的二次抵押房产一般是企业提供的个人按揭房产。开展这种业务大多会要求按揭贷款在本行进行。
    原因是,如果两个贷款行并非一家,一旦出现企业逾期,不能还款,在房产处置时会牵涉到两家银行,增加操作难度。所以遇到此类业务,一般银行会要求房产主把抵押贷款做个转移手续。
    银行专家表示,二次抵押贷款对企业的好处在于,首先强化了担保方式,更容易获得贷款,其次随着时间推移,房产按揭部分的还款可以降低贷款金额,空出来的部分可以变成现金,为企业提供营运资金的支持;三是房产增值部分可以变为现金。
    而之所以能做二次抵押的企业厂房、商铺比较少,是因为较多银行在为一家企业提供房产抵押贷款时,会提出要求,不能在其他银行做二次抵押贷款业务,所以,尽管不少银行可以接受二次抵押方式,但业务量较少。
    在上家银行没有提出相关要求前提下,同时,在房产价值与抵押贷款金额相比有较大空间的情况下,不少银行会接受二次抵押,上海农商银行就是其中之一。据有关负责人介绍,若首次贷款就在上海农商行进行,申请的成功率会高出许多。前后两次的授信额度一般不超过抵押物价值的70%。而如果首次贷款并非在农商行进行,企业可找担保公司提供剩余价值追加抵押担保,或是反担保给政策性担保公司。
    企业资质良好也是房屋二次抵押贷款成功的重要条件,银行会考虑,一旦出现逾期,房产处置涉及到两家银行,难度较大,所以,银行只有对企业自身经营情况比较认可、风险性较小的情况下,才会同意二次抵押贷款。
    “有些企业的厂房、商铺等均放在一起做成了一个或较少的产证,单体价值比较高,无法在办理抵押贷款业务时拆开操作,而通过二次抵押贷款就可以解决小额多次的贷款模式。”有银行专家指出了二次抵押贷款的又一好处,但前提是不能在授信合同中约定,不允许他行开展二次抵押贷款业务。
信息来源:担保协会  发布时间:2013/2/22
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