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租赁权和抵押权两者发生竞合或冲突怎么办
 
租赁权和抵押权两者发生竞合或冲突怎么办
  
“买卖不破租赁”原则
  在这几种情况下,限制适用!
  商报讯(见习记者 张恩) 与租赁权的规定一样,我国《担保法》对抵押权的规定也是法律对财产权利所确定的一项重要的民事法律制度。
  租赁权和抵押权,分别为债权和物权,作为同是关于财产的权利,两者一旦发生竞合或冲突,应该怎么办?杭州萧然金融服务有限公司副总经理谢叶定最近也遇到了不少有关“买卖不破租赁”原则的咨询电话。
  “一般来说,这种竞合或冲突有两种情况。”谢叶定告诉记者,一是财产所有人将财产先出租后抵押,二是财产所有人将财产先抵押后出租。
  “前者因为承租人不可能预见后来抵押权的设立,且租赁权的存在从根本上来说并不影响抵押权的实现。因此,在这种情况下,仍然适用"买卖不破租赁"的规定。而后者适用"物权后债权,物权优于债权"原则,却不再适用"买卖不破租赁"原则,一旦债务人不能偿还债务,可以通过变卖抵押物用于清偿债务。”谢叶定解释道。
  “除了不适用将财产先抵押后出租的情形外,还有两种情形,"买卖不破租赁"原则同样限制适用,包括在人民法院查封的不动产之上设定的租赁关系的限制适用和破产财产处理过程中的限制适用。”谢叶定补充道。
  谢叶定给出了具体的解释:“因为查封的目的是为了债权人实现债权,不动产被查封后,其所有人或使用权人丧失了对不动产的处分权。因此,被查封的财产,债务人或其他人擅自处分的,该处分行为无效;而破产企业的房屋建筑作为破产财产,必然要进行拍卖或变卖,所有权肯定会发生变化,以出让或转让方式取得的土地使用权也属于破产财产,其权属同样会发生变化。”
  无论是债权人还是债务人,对此都要引起充分重视。
信息来源:担保协会  发布时间:2013/4/7
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