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土地抵押权的内容及限制
土地抵押权的内容及限制
    (一)关于房产与地产的关系
  抵押权人取得以土地使用权为债权担保的抵押权时,依法律或者依约定取得其上建筑物、其他附着物所有权的抵押权,并在抵押期间,对抵押人所占有的建筑物、其他附着物享有法律上的控制权。《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第21、23、24条,《城市房地产管理法》第31条均确认了房地一致原则。以土地使用权抵押的,其上建筑物、其他附着物所有权随之抵押,否则,抵押权人在行使抵押权时无法对土地上的建筑物行使权利,就可能妨碍土地使用权交换价值的实现或者因应拆除其上建筑物造成经济损失。因此,以土地使用权抵押时,土地抵押权人同时取得其上建筑物、其他附着物所有权的抵押
  (二)关于抵押物的孳息
  债务履行期满债权未受清偿或出现其他法定或者约定事由的,抵押权人有权请求人民法院依法实施扣押,自扣押之日起对该土地所产生的自然孳息、法定孳息享有收取权。所得孳息应当先充抵收取孳息的费用。根据《担保法》第47条的规定,债务履行期届满,债务人不履行债务时,抵押权的效力及于抵押物的孳息。但抵押权人收取抵押物的孳息时,应当满足两个条件:其一,须将扣押抵押物的事实通知应当清偿法定孳息的义务人,否则,抵押的效力不能及于该孳息;其二,以孳息充抵收取孳息的费用。
  (三)关于抵押权的实现条件
  债务履行期满债权未受清偿或出现其他法定或者约定事由的,抵押权人有权通过拍卖、变卖的方式将该土地使用权及其上的属于抵押人的建筑物、其他附着物转让于第三人,并由转让所得价款优先受偿。依《担保法》第53条、《城镇国有土地出让和转让暂行条例》第36 、37条和《划拨国有土地使用权管理暂行办法》第24条第1款的规定,抵押权人在债务人履行期限届满不履行债务而致被担保的债权不获清偿时,抵押权人得依法定程序拍卖、变卖抵押物,实现抵押物的交换价值,并就抵押物卖得价金优先于无担保物权的债权人优先受偿。依《城市房地产抵押管理办法》第40条的规定,抵押权的实现不限于债务人履行期限届满不履行债务这一种情形。由此可见,土地抵押权的实现条件应为:债务履行期满债权未受清偿或出现其他法定或者约定事由。 
 (四)抵押物在抵押期间的处分限制
  出让国有土地使用权抵押期间,抵押人将其权利转让、出租、作价出资或者入股、再次抵押的,应当通知抵押权人,并告知对方当事人该物已经抵押的情况,原抵押合同继续有效。未通知抵押权人或者未告知对方当事人的,处分行为无效。抵押人将其权利转让、出租,抵押人处分抵押物所得价款明显低于其价值的,抵押权人可以要求抵押人提供相应的担保,抵押人不提供的,不得转让、出租;抵押权人将其权利再次抵押的,所担保的债权额不得超过土地使用权价值的余额。  
抵押的目的是为债权人设定抵押权,使抵押权人获得抵押利益。当抵押物不存在但其交换价值转化为其他物如价金时,抵押利益仍存在于该转让物。因此,抵押不以转移抵押物的占有为要件。抵押人享有在无害抵押权的条件下对抵押物的处分权。出让国有土地使用权抵押后,抵押人可将土地使用权转让、出租、作价出资或者入股、再次抵押。但抵押人对出让国有土地使用权的处分必然会关系到抵押权人的利益,为了平衡双方当事人的利益,维护抵押权人的合法权利,保障抵押权的安全,对抵押人的处分权加以限制是必要的。
  依《担保法》第49、51条的规定,抵押权人对抵押人处分抵押物的行为有限制权、追及权及对抵押物不法妨碍的排除权,如抵押人转让已经登记的抵押物的,应通知抵押权人,否则,转让行为无效。抵押权人有权制止抵押人减少抵押物价值的行为。抵押权不因抵押物的部分灭失而受不利影响,剩余部分的价值与抵押权价值相等时,仍担保被担保债权的全部,剩余部分不足担保额时,抵押人应以其他财产补足,不得以灭失为由,对抗抵押权。依《担保法》第35条、《城市房地产管理办法》第9条的规定,抵押物的再次抵押受到限制。考试大论坛
  (五)土地使用权抵押与土地使用权出让合同、租赁合同的关系
  租赁土地使用权上抵押权实现依法拍卖或变卖抵押物时,抵押权人应当继续履行原租赁土地使用权合同。《划拨国有土地使用权管理暂行办法》第19条的规定表明出让国有土地使用权抵押后,出让国有土地使用权人仍是原土地使用权出让合同的当事人,仍受原出让合同的约束。土地使用权主体因抵押权实现而发生变更后,土地使用权出让合同仍然有效,新的土地使用权人必须受该合同条款的约束。同样的,依《国有企业改革中划拨国有土地使用权管理暂行规定》第3条规定,抵押权实现时,租赁土地使用权合同随之转移。 这一点类似买卖不破租赁,或许可以成为抵押不破租赁。
       但是注意,这种情况限于出租行为先于抵押权设定即先租后抵。如果是先设定抵押而后出租即先抵后租的,则抵押权人并不受租赁合同的限制,也就是说抵押权人可以要求承租人搬出房屋或搬离土地,以便自己实现抵押权。  
(六)划拨国有土地使用权的抵押
  划拨国有土地使用权上抵押权实现依法拍卖或变卖抵押物时,应当从拍卖或变卖所得价款中缴纳相当于应缴纳的土地使用权出让金的款额或土地收益后,抵押权人方可优先受偿。外商投资企业场地使用权上抵押权实现,抵押权人的优先受偿权依划拨国有土地使用权抵押的有关规定处置。《担保法》第56条、《城市房地产管理法》第50条、《城市房地产抵押管理办法》第45条的规定表明,划拨国有土地使用权抵押实现时,必然发生划拨国有土地使用权转让。划拨国有土地使用权转让时,对符合出让条件的,应依法补办出让手续,并由受让人缴纳出让金;不具备出让条件的土地,如国家暂时无法或不需要以出让方式提供给土地使用者或根据城市规划不宜出让近期又不禁止转让的,可以不办理出让手续,但转让方应将转让房地产所获收益中的土地收益上缴给国家。 
 (七)乡镇企业用地使用权的抵押

  乡(镇)村企业的土地使用权上抵押权实现拍卖或变卖抵押物时,抵押权人若不是本集体经济组织投资设立的企业的,须办理集体土地征用和国有土地出让手续。拍卖或变卖所得价款,应先扣除征地补偿安置费,给付集体土地所有者(集体土地所有者在同意抵押证明中放弃此项权利的除外),并扣除出让金上缴国家,余额依《担保法》规定处置
  乡镇企业用地使用权的抵押问题是实践中的一个难题。《农村集体土地使用权抵押登记的若干规定》的规定,有两个要点。
       其一,在为设定抵押而办理登记时,土地管理部门应当核定通过拍卖抵押物实现抵押权时应补交的土地使用权出让金额。这笔金额,实际上是抵押权人实现抵押权的一笔预期扣除额,也是未来的地产受让人将要支付的一笔成本。      其二,抵押权实现时,被抵押的土地使用权必须通过土地征用程序转变为国有土地,然后按抵押划拨国有土地使用权的办法,或办理土地出让手续,由受让人在缴纳出让金的基础上取得出让国有土地使用权,或作为划拨土地以转给受让人,国家收取土地收益。这些规定,实际上针对的是土地使用权由集体经济组织以外的单位或个人受让的情形。如果抵押权实现时,该乡镇企业用地使用权是由本集体内部的企业或个人受让取得,则没有必要适用这种程序。      而且,即使是集体以外的单位或个人为受让人的,也不必一律套用“先征用后出让”的模式。按照《担保法》第55条第2款“……以乡(镇)、村企业的厂房等建筑物占用范围内的土地使用权抵押的,在实现抵押权后,未经法定程序不得改变土地集体所有和土地用途”的规定,抵押权实现时,不论受让主体为何种性质,除办理了集体土地征用和国有土地出让手续的外,应该保持土地的集体所有和土地用途。也就是说,集体经济组织以外的受让人可以在不办理土地征用和缴纳出让金的情况下受让乡镇企业用地使用权。为此,该受让人可以采用一种类似权利入股的办法,将受让取得的厂房等建筑物所有权连同土地使用权投入该企业,同时取得该企业的一部分产权,从而使该企业成为受让人与集体经济组织合资或联营的乡(镇)、村企业(此时只需要办理企业变更登记,而不需要办理土地使用权变更登记)。当然,如果受让人受让取得该地产的目的是为了开展其他投资项目,则必须办理土地征用和国有土地使用权出让手续,并为此支付必要的成本。
信息来源:担保协会  发布时间:2013/5/6
主办单位:湖州市经济和信息化委员
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