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开展农村小产权房融资担保业务的尝试

湖州市农信担保有限公司

2014年4月11日,由我公司牵头,通过湖州银行吴兴支行发放了第一笔30万元的农户拆迁安置房担保贷款。这件取得多赢的融资担保事件,得到了多方的认可,也充分展现了湖州农信的担保支农创新力度。同年8月中旬,小产权房担保试点区域八里店前村有一借款人失联,经与银行协商整个业务暂时搁置。从整个事件的起因到现状,我们看到开展农村小产权房融资担保业务任重道远。

 一、农村房屋交易现状 

改革开放以来,随着我国经济的发展,人员也开始大量的流动,这就必然造成人员急剧增加的地方产生购买房屋的愿望,虽然我国法律一直禁止农村房产向市民转让,但是现实生活中非农人员购买农村宅基地及住房的现象大量存在。我们称这类房屋为“小产权房”。小产权房主要存在与城市周围的农村或郊区。一种是村委会或者村组把村内或组内所有的土地卖给非农人员作为宅基地建房,也有农民把自己所占有的宅基地出售给非农人员,另一种是村组开发成片住房出售,也有农民把自己所有的住房出售。

二、小产权房的性质     

《中华人民共和国土地管理法》第八条第二款规定:“农村和城市郊区的土地,除由法律规定属于国家所有的以外,属于农民集体所有;宅基地和自留地、自留山,属于农民集体所有。”第六十三条规定:“农村集体所有的土地使用权不得出让、转让、出租用于非农建设。”从上述法律可以看出农村土地无论是开发成房屋出售或直接出售都是违法的,农民不是宅基地的所有者当然也不能出售宅基地。但关于农民是否能出售住房,法律并没有明确规定,《中华人民共和国土地管理法》第六十二条第四款规定:“农村村民出卖、出租住房后,再申请宅基地的,不予批准。”从这些有关宅基地的法律规定中,尚看不出对上述问题的处理方法。另外,村民宅基地面积超标时如何处理,也存在困扰。 

三、小产权房担保业务的开展

湖州市是我们浙江省新农村建设试点城市,八里店镇作为核心试点区域,现在小产权房屋越建越多,由于该类房屋是乡镇政府把土地租给开发商开发或是乡镇政府和开发商合作开发,建好房后一小部分用于安置被拆迁的居民,剩下部分出售,(所谓的出售就是转让使用权)所以房管局不能做抵押不让上市交易,故银行迟迟不敢为其做按揭,但是这类房屋的性价比高升值空间很大,如果政府允许办理产权后那更是房价彪升,所以导致很多人购买此类房屋用于出租或居住。如果担保公司有一套具体的方案,打开小产权按揭的大门,这项业务的量将是很大的。在这个大背景下,我们与湖州银行看到了商机,几经磋商,达成打破僵局的几点共识或者叫作做法:

(一)是有效贯彻政府政策精神,增强了为农服务功能。

落实精神、服务微小是整个事件的前提,为顺利助推吴兴区开展全国现代农业示范区建设,尝试破解三农经营主体融资难,担保难的局面,更主要的是贷款的发放体现了公司“担社会责任、保三农发展”的担当精神。

(二)是有效联合银行与社会中介,转变了为农服务方式。

换位思考、保费优惠是整个事件的关键,首先从自身做起下调担保费率,同时通过让利给社会中介确立稳定的委托监管关系,特别是在说服银行降低利率等方面达成共识,做好一些实实在在的前期准备。

(三)是有效针对农户和微小需求,创新了为农服务产品。 

量身定制、按需服务是整个事件的核心,为尽快取得进展,作成服务,有我们主导并会同银行具体在农户申请——签约——反担保——委托管理等环节,简化流程、讲明道理,确实起到了帮助区域农户发展小微经济的示范作用。

四、风险的出现和后期对策

风险的出现既是担保业的常态也是我们双方不愿看到的,但过早的险情也有利于我们后期工作的开展。针对借款人失联这一事件,我们配合银行分析了整个操作流程,认为有这几个前期没有考虑的缺陷:一是贷款模式没有创新,二是借款人的主营业务没有细分和刷选,三是具体的操作手续有待完善。为此我们共同采取了几步行动:一是及时会同银行散发借款人已把小产权房抵押给银行的事实,暂时堵住其他社会借贷的债务索求;二是联系村镇政府及时掌握借款人的债务情况,特别是小产权房重复抵押的情况;三是通知借款人其他家庭成员逃债和失联的严重后果,以及银行、担保公司即将采取的处置方式;四是会同银行、房产中介及时对抵押的小产权房进行控制;五是及时通知相应的担保人,要履行的担保责任。

虽然到目前为止,整个事件还处于银行和我们担保公司的控制下,但小产权房在法律上的缺陷仍对我们构成许多在处理环节的不确定因素。如处理不当必将影响今后我们开展这块业务的信心和动力,我们将继续积极咨询和应对。

信息来源:担保协会  发布时间:2014/11/11
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